パセリの知恵袋

建築業界 裏話


以下の文は私が代理日誌をかき初めて1〜2ヶ月の頃、
つまり今からやく1年前に書いた文です。
ですから、少々情報など古い部分があるかもしれませんし、
今ひとつ文章としてまとまってませんが、
あえて殆ど手を入れず発表します。

というわけで拙さ爆発の文ですが、ご了承下さい。
 
代理研究日誌 (クレイジーピエロ)  2003.06.11 (水)
●建築業界 裏話

◆はじめに…

縁あって…というか、なぜかなし崩し的にパセリに日誌を書きはじめ、気がつけば数ヶ月。
(ネタはあるけど内容的に偏ってきたなぁ…。そうだ!幸三郎さんの様にたまには私も我がの業界ネタ、仕事ネタを書いてみよう。)

私は某中堅ゼネコン(※1)に勤務している堅気人です。(仮にパセリ建設とでも称しましょう。)

調度その頃私は(現場で事故により怪我をしたので)現場から外されていて営繕、メンテナンスの方に回されてました。

そんなクレームの中にネタになるようなことがたくさんあります。

それを日誌にあげようとしたのですが、どうにも…。

この建築業界というのはちょっと特異な世界でそのシステムというか、何故そうなったかを説明するので一杯一杯になってしまうからです。

それでもコツコツと書きためました。が、それもどうもイマイチなのです。

つまりその理不尽、常識外れ的なクレーム、要望に対してどうしても怒りと時には憎しみがこもってしまい、自分で笑えないのです。

そうこうしてるうちに

(世の中にはマンション購入のコツを紹介した本、HPなどが溢れているのになんでみんな読んでないのか?勉強しないのか?一生に一度の買い物とか車より高い買い物とクレーム付ける連中がなんでこんな常識的な事を勉強しないのか?)

という疑問に変わって行ったのです。

それから暫くして幸三郎さんにこんなネタがあるけど没にした。と打ち合わせメールに書いたら

「とりあえずどんなものかメールしてくれ。制作中?かまわない。」

でとりあえずメールすると

「日誌にはきついけどコンテンツでいけそう。」

………(色々な意味で、自分にも呆れつつ)手を広げると自滅しますよ。自分で自分の首を絞めるようなもんですぜ。

結局こうしてまたもやなし崩し的にコンテンツになりました。




◆もう少し個人的な意見を

今、都市部の高層マンションが人気のようです。金利が安いのでお買い得だとは思います。

だいたい新婚(またはそれに順ずる若夫婦)が親に頭金を出してもらって買うか、老夫婦が「不便な田舎で広い家に住むよりも、便利な都会に住む。2人なので広さも要らない。」

てな感じで買っているみたいです。


“田舎の一軒家よりも都会のマンション”

それがベスト!少なくともベターではある。が今の風潮でしょう。

(全くの1個人の意見ですが)でも本当にそうでしょうか?ここの日誌に“日本で安全な食べ物はカップラーメンだった”てな日誌があったように記憶しますが、それに似た寂しさを覚えます。

まぁ、老人介護問題、少子化問題などもからめて辛い現実だと思います。


最近の子供はカルシュームが不足している。食べ物、生活サイクルの乱れで脳の発達が遅れ辛抱我慢の出来ない子供が多い。

それと同じ様な感じで地上20階、30階で育った子供がスクスク育つとはイマイチ思えません。

私は過去12階に住んだことがありますが確実に外出が億劫になります。(5―6階でも億劫になりがち。)

子供に限らす人間は土に触れないと駄目になると思います。それこそ10年20年後に“高層マンションで育った子は…。”てなことが言われそうです。(もう言われてるか?)

もっと個人的な話をすると、幼馴染の子供がマンションから墜落死してるので余計に高層マンションは(自分では)買う気が起きません。(もっとも買え!と言われても買うお金なんてありませんが…)


とはいっても後戻りは出来ないし、それで飯を食ってる人間が、たとえ個人的な意見でも、こうして不得的多数に向かっていう意見ではありませんね。

それに高層化すると、周りを緑化出来るので環境問題的には改善されると言えます。


兎に角!マンション(家)を買うんだ!!という前提で行きましょう。




◆あっさり結論

結論として、現在は金利なども含めてお買い得と言えるでしょう。

バブルの頃と比べること自体おかしいといえますが、単純に値段だけでも下がってます。

今までは極端に高かった物権だけが安くなってるだけでしたが、手ごろな物件も安くなってきました。まともに考えたら5ー6千万する物件が1ー2000千万安くなってるのをチラシ等で目にすると思います。

キチンと住むために買うのでしたらお買い得でしょう。(マンション転がしとかはするな。ってことです。)

さぁ!早速通帳を開いて頭金はあるかチェック!親の遺産の前借のためにせいぜいエセ親孝行でもしてください。(肩たたき券でも作りましょう)




◆なんにつけても理由はある

もう少しこの業界の現状とも言うべきことを書きます。

予備知識としてですが、建物が建つまで

1・施主、デベロッパー(※2)が発注

2・ゼネコンが受注

3・予算、工期、会社の力量等に合わせて下請け業者を決定

4・施工開始(下請けの延べ業者数は数十にも及ぶ。例えば“大工さん”と一口に言っても、型枠大工、造作大工など数種の大工に分かれます。)

(そのゼネコンが設計も担当することがありますが、基本的には設計会社の指示で図面どおりに施工する)

5・役所の検査(中間、消防等)、各下請け自社検査、ゼネコンの自社検査、オーナー側の検査など数回の検査を受けて合格したら竣工、引渡しとなります。
使用する材料の製品検査等も入れるとまさに検査のオンパレードともいえます。

という流れで建物は立ちます。


 だいたい建築業界は世間の景気と1ー2年のズレがあります。

ビルなりマンションなりを建てよう!とするのはだいたい景気がよくなってお金が動き始めてからですからね。

で!現状は………ですね。でもマンションは安い。

それは各社がVE(※3)を必死で行っているからです。

でもそれにも限界があります。手っ取り早く安く作るのは“工期の短縮”“手間賃(人件費)削減”

“工期短縮”これは例えば通常3ヶ月かかる仕事量なのに2ヶ月と計画し、実行したとすると、施工する職方の給料が1か月分カット出来るのである。一人の職方につき親会社がその下請け会社に払う日当は平均的に2-3万円。親方クラスになると約倍(以上か、以下かはそれぞれ違います)それが1ヶ月カットすると結構な削減になるのです。ただし、一人につき一日の仕事時間は1.5倍ですが。

“人件費削減”は言葉そのまま。通常5人で行う仕事を3人にしたり、人数はそのままでも日当(給料)を減らしたりするのである。

私の知ってる某大手ゼネコンでは50%減で下請けに仕事を出しているところもあるのである。

「でもなんでそれでもその下請けは受けてるの?」

それは様々な事情、状況があるので一概には言えません。

一つの例を示すと、超大手と我々その他のゼネコンをとって見ましょう。

私の会社位のクラスでは「パセリ建設だけでわが社は食ってます。」という下請けはまず居ない。でも超大手は違う。「ABC建設さんのおかげでわが社は食っていけます。」「DEF建設あっての我が社!」という下請けは星の数ほど居るのです。

(だから某県知事の「ダムを建てても他県の業者ばかり儲かってN県の業者は儲からない。」というのはある部正しく、ある部間違っているのです。)

そんな超大手に「こんな値段でやってられるか!!」と噛み付けば、超大手は「いいよ、君のところでなくても他に頼むから。」となり、その会社は切られるわけです。つまり、その下請けは路頭に迷うわけですから断るに断れない。自転車操業でも仕事無しにブラブラしてるよりは…。となるわけです。(ちょっとクールに書きすぎたかもしれません…。もうちょっと人間としての諸々がからんだりもします。やはりどの業界にもいえますが、金だけでドライには行かないもんです。特に日本は。)

賃金の低下によって

「やってもやっても赤字ばかり…。これじゃあ飯食うて行けんわい。」

「面子にかけてこれだけのレベルの仕事をしてるのに手間賃が小僧並…やってられっか!」

等ということで、いい腕を持っているのに廃業する職人さんもいるのです。

結果業者数が減り、残ったところは益々忙しくなるけど利益が上がらない。

デフレスパイラルになるのです。

つまり!かなり長くなりましたが、安いなら安いなりの理由がキチンとあるわけです。

他の業界も考えると単純に「ハンバーガー59円かぁ!」と喜んでいられません。




◆勉強、勉強また勉強!生きた情報は足で稼ぐもんや…なぁ…山さん。(誰やねん…山さんって…。)


よくメンテナンス工事に行った時に言われるのが

「車より高い買い物をしたんだぞ!!」

だったらそれなりに勉強しろ!!

なにも建築の勉強でなく購入のための勉強をしろ。と言う事です。

そういうとなんだか………ですが、結局は足を使って注意深く観るということ。

承太郎も言ってます「見るのではなく観る。」のです。

そういえば
「私は100件以上モデルルームを見てまわった。」
って言う人が居ましたが、それなのにショーーモないっていうか人類では不可能なクレームつけてました。

例:「ステンレスなのになんで汚れるんだ?」(そりゃホコリはどうやってもつくし、汚れない物質なんて無いっちゅーーの!)
「ドアと木枠の間に紙が挟まる。つまり隙間があるってことだ!」(木のドアとフラットの(しゃくりがついてない、断面が凸の形でない)木枠でどうやって密着しろというのか…。)
「この扉とこの扉では微妙に色が違ってきてる!」(そりゃ直射日光当ててるから日焼けしてるんでっせ…。カーテン使ってよ。っていうかカーテンつけろ。(その家はカーテンが一切無かった。因みに畳等に日焼けのおそれがある場合は大抵引き渡し直前まで日焼け止めの簡易カーテンをつけてます。))等々。

ホント…きちんと観てもらいたい。
閑話休題。

平日、休日、朝、夜、晴れの日、雨の日、暑い日、寒い日。

近くに何があるか。高い建物、広い空き地(将来高い建物が建つのか?)、川、海、山、工場、養鶏場等の家畜がいるか、風の強い日には変なにおいが来ないか。

その場所がどういったところなのかを把握すること。

勿論、病院、学校、スーパーなどのお店、風紀が良いか等もチェックです。

実際に

●   風の音がうるさい、蚊が多くて困る、風が強いのでドアがバタンと閉まる(川の横)

●   外灯に虫がきて困る、野鼠が出る(林の横)

など建築工事とはまったく無関係なクレームをつける人が結構いるのです。

先ずは建物云々よりも“どこに住むか!”逆に予算等から“どこだったら住めるか!”からその土地を割り出し、それから物件を探してください。




◆マスコミ、ドラマなんて所詮は虚言の世界

場所が決まったらいよいよ建物そのものを観ましょう。

「私はそこそこ勉強してるよ。知ってるよ。」という人もいるかもしれません。

でも往々に、その情報元はTVだったりするんですが、“これが欠陥住宅だ!”

みたいな番組を鵜呑みにしないこと。

一般的なのは、床にパチンコ玉や、ゴルフボールを置いて「転がる!床がおかしい!!」と騒ぐ場面があります。

極端に転がっていく場合は別として、建築には施工誤差というのが認められています。

当たり前です。例えば、これを読んでいるあなた。“10センチの線を引きなさい”といわれ引きました。

でも“10.06センチだからダメ。”“9.91センチだから足りない。”

と言われたらどうでしょう?

「そこまで出来るか!!ボケ!!」と怒るでしょう。

つまり、機械がやろうが人がやろうが、いくばくかの施工誤差は出るのです。

それは3/1000(1000mm中3mm)だったり6/1000だったりと基準はそれぞれ違ってきますが私がハッキリ言えるのは、“地球上で水平だからパチンコ玉が静止する”なんて所はどこにも無い!!!

それでも「宮大工とか頼んでどうにかならないか?」という人もいるでしょう。

なるかもしれませんがそうなると先ず、そういう宮大工並の職人を探すことから始まりますので、多分用意した予算より0が1ー2個増えるでしょう。

これは職人の質の低下というよりもそこまでしなくても建物が建つ。

ということなのです。

予算削減にもつながるのですが、工場で加工した材料を現場で組み立てる。

という方式が今はメインだからです。

現場で加工用に広い場所を確保しなくてすむし、加工するにしても簡単な加工なので手間も要らない。なによりも大量生産で材料の単価が下げられる。結果、宮大工並みの職人が揃わなくても建物はキチンと建ってしまうのです。

余談ですが、以前TVで「床の水平をみるのにレーザー水平機を使ってます。」

という業者がいて、レポーターが「それならバッチリですね。」なんて会話がありました。

レーザーは一般的に使われてます。便利。仕事も速いです。でも“レーザーだから万全”ではないのです。それを使うのは人間だから。逆に人が覗いて目盛りを読むというタイプの方が正確な場合も多いのです。

どっちを使うかは、その業種によります。同じ業種でもスペースや人数の問題もあります。

マンションと一口に言っても同じ間取り、同じ施工条件のものは世の中に一つもありません。

どちらにしろあまりにも施工が粗悪なゼネコンなり業者は、公共事業の是非が問われる状態の昨今生き残ってるのは難しいでしょう。

それに最近はISO(※4)もうるさく言われてます。施工側としては

「キッチリやっとるちゅうねん!!うっさいのーーー。」

…………いや…………そんな短気な人も居るかなぁって……ね。




◆諸行無常は銭の声

日本人は特にですが、家というのは永遠ではない!ということを常に頭に入れてください。

“◆マスコミ、ドラマなんて所詮は虚言の世界”に書きましたが、もしも!施工誤差0の床、建具等出来たとしてもそれがいつまでキープ出来るか?1ヶ月ももてば良いほうでしょう。それ以上は無理です。

ある番組で某タレントが

「家建てて、木のドアとか贅沢したけど、季節ごと、酷いときには雨が降る度に調整に来てもらっている。」

とぼやいてました。

日本家屋は長持ちします。それはフレキシブルというか融通が利くからです。

以前“リフォームの番組が多い”というネタで代理日誌を書きました。

つまり、時の流れ、ライフスタイルの変化によって家も変わるのです。言い換えれば家は傷んでいくし、住民のニーズも変化している。のです。

例えば、小さな子供の居る家庭と老夫婦だけではその間取りなどの必要性、趣向も変わるのです。

小さな子供の居る家庭では新築マンションを買っても間違いなく数年したら壁紙を張り替えるでしょう。

キムさんの親御さんのようにトイレを和便器からシャワー付洋便器に替えたりもするでしょう。

設備関係だって10年20年たったら取り替えるでしょう。

それを考慮して物件を選んでください。逆をいうと部屋の中は雨漏り、極端な湿気、天井の高さ、などチェックしたらあとはどうにでもなる。(言い過ぎたかな。)

逆に共用部分、共用廊下の水はけはいいか、部屋全体の日当たりはどうか等をチェックしてください。だってそれはライフスタイルが変化しようが、年を食おうが変わらず重要だからです。

購入する場合

(10年たったらリフォームする!!)

ということも考えて予算を組んで下さい。

因みに(一般的に)防水部分は10年瑕疵ですが、建築部の瑕疵及びその責任メンテは2年です。

勿論住民側が傷付けたりしたものは瑕疵期間でも有償です。




◆   触って!叩いて!じゃんけんポン!!

実際に購入するメドが立ちました。モデルルームでも見ましょう。

ここでの注意点は唯一つ!舞い上がるな!!

キチンと間取り等をチェックしておきましょう。

実際あったクレームで

「洗面所と洋間の扉が一度に開けられない。」

「廊下が狭い。ドアを開けたら通れない。」

知ったことか!!それを観るためにモデルルーム観たんだろう?!

“◆諸行無常は銭の声”で“部屋内は後でどうにでもなる”てなことを書きましたが、それも限度があります。

間取り、動線、をキッチリ見ることです。

廊下を歩き、ドアを開け、実際に住む場合のことを考えて、会社から帰宅してからどういう動きをするか、家事をする場合はどこにポジションを取るか。

それらを観て体感することが肝要だと思います。

「壁紙がどうだ。」「この木建具がこうだ。」

なんてのはそれこそ後でどうにでもなります。

もっとも昔は「入居時の確認は一切不要!気に入らないのは全部馴染みの工務店で直してもらうから。君たちは箱(躯体)だけ作ってくれればいいの。」

なんてメッチャ優雅な人も居たそうです。それがどのくらい昔かは分かりませんが…。

そうそうそれに最近多いのはベランダでの洗濯物にまつわるクレーム。

モデルルームを見るときに主婦の方は物干しも見てください。

最近は、

・マンション、町並みの美観のため

・飛来落下物事故防止のため

ということで物干しが低い(手摺よりも低い)位置にあって長物が干せなかったり、布団が干せなかったりします。

紳介兄やんが

「うちのマンション(東京)洗濯物干すの禁止や。美観が損なわれるとかいうて。

でも俺、乾燥機嫌いやん。で部屋干しすんねんけど…おれの部屋の美観は誰が保障してくれんねん!」

と怒ってた。

因みに私の体験したクレームでも

「ちょっと長めの洗濯物を干すとすぐ床につくし、水を使ったら跳ね返りでこれも洗濯物が汚れる。」

というのは最近よくあります。

都会の高層マンションでは洗濯物をするのも一悶着あるようです。

個人的には布団と洗濯物はお日様の匂いがして欲しいです。

こんなクレームが絶対に出ます。

それとモデルルームがその実際のマンションの1室だと問題はないのですが、場所が違う場合があります。それもチェックしてください。

そうそう問題ないと言ったばかりですが、同じマンションでも階、場所で違います。頭に置いてください。

モデルルームにはTVが置いてません。それも頭に入れて観てください。

洒落たワインのセットや間接照明器具の無い家はたくさんあっても、TVのない家は先ずありません。

実際に置く家具、TVの大きさに新聞紙を切って持参し、モデルルームに置いてみるのも良いでしょう。

案外「あれ?!?家具を置くとなんだか狭いわ。」なんてことも多々あります。

モデルルームでここら辺もチェックしておきましょう。




◆金、金、金の世の中で…

ここまで辛抱強く読んだ人。

「そんなん言うなや!!!儂等普通の収入ぢゃ家、マンション買えんのかい!!!」

となるでしょう。

だから!!勉強してください。

“見る”ではなく“観る”です。

勿論銀行ともよく話して勉強してください。

しっかり計画してください。労力を惜しまないでください。

建築会社や設計会社、販売会社が悪いのか?!結局選んだのは自分です。

こんな金額の物、押し売りしようとしてもそうそう出来るもんではありません。

日本人は“騙す方が悪い”というお人好しの民族です。

もっと非道い言い方をすると権利は主張するけど義務は渋る。

話は逸れますが、私は脱税する人間、税金を払わない人間に対して嫌悪感を持ちます。

例えて言うなら“旅館で料金を払わない人間がサービスされるわけないやろ!!” 

というわけで個人的には“騙される方が悪い。私は騙すつもりはないけど、騙されないように少しは物を知ろう。”という考えの持ち主ですし、どうしても作り手の立場なのでこんな文になってしまいました。

それでは皆さん。一国一城の主を目指して節約節約!!勉強勉強!!





(※1)ゼネコン:ゼネラルコンストラクションの略。和訳すると総合建設業。

工程管理、施工におけるの品質管理、現場の安全衛生管理、現場の予算管理運営を主としている。

平たく言えば現場監督。




(※2)マンションデベロッパー:マンションを開発する会社。

マンションを売ってる会社が必ずしも=ではない。

開発する会社の系列会社が販売をするのが一般的。販売を専門に行うのが“販社”




(※3)VE案:ValueEngineeringの略。材料等の質を落とさずなんとかコストを下げる事。




(※4)ISO:International Organization for Standardizationの略。

    ISO9001とISO14001があり、規格の性格が異なる

         ISO9001:製品の品質保証に加えて、顧客満足向上が目的

         ISO14001:環境パフォーマンスの継続的改善

ヨーロッパの誰かが決めた概念。要するに一つの製品が出来るまでの行程をチェックし、その記録を保管、公開すること。

例えば、誰々が図面を書き、誰それがこういう物を作り、誰彼がこういう検査をこういう方法でやりました。だからこの製品は安心してね。ってこと。





現場監督というか工事現場の仕組み(系列)

(統括所長):  よほど大きな現場でないといない

所長:  現場の全責任者、予算管理運営が主。一般的には社長と同じである。
↓  数ヶ月や1年くらいで数千万円数億円を管理するのだからすごい!!
(副所長): これもよほど大きな現場でないといない

主任:  現場の施工、工程においての責任者

(次席)

ヒラ : クレイジーピエロさんはここに位置する。
(各下請け業者の上に書いてるけど実際はそうでもない。どこでも下っ端は辛いのだ。

各下請け業者
職長 :職人をまとめる人
↓ 一般的にこの人が現場監督と間違われる
職人


本当はもうちょっと複雑なんだけど簡潔にしてみました。
 




トップへトップページへもどる